Hipoteca con ITIN: guía completa para comprar casa en EE. UU.
Sí, es posible comprar casa en Estados Unidos con una hipoteca con ITIN, es decir, sin número de Seguro Social. Pero no funciona como una hipoteca común: casi siempre la ofrecen bancos pequeños, cooperativas de crédito y prestamistas privados, con un pago inicial más alto y una tasa de interés más cara que la de un préstamo convencional. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué te van a pedir, cuánto dinero necesitas y qué debes saber sobre los cambios regulatorios de 2026 antes de empezar.
Última revisión: 16 de octubre de 2026. Los requisitos y tasas cambian con frecuencia y varían entre prestamistas; confirma siempre las cifras con un prestamista licenciado.
Respuesta rápida: los 6 puntos clave
| Punto | Lo que normalmente piden los prestamistas ITIN |
|---|---|
| ITIN válido | Número emitido por el IRS, vigente y a tu nombre; no debe estar vencido |
| Pago inicial | Entre el 10 % y el 25 %; lo más común es entre 15 % y 20 % |
| Historial fiscal | Normalmente 2 años de declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN |
| Ingresos | Estables y documentados (W-2, 1099, estados de cuenta bancarios o estado de resultados) |
| Crédito | Muchos piden 620 o más; algunos aceptan crédito alternativo (pagos de renta, servicios, teléfono) |
| Tasa de interés | Suele ser de 1 a 3 puntos porcentuales por encima de la tasa convencional |
Importante: las tasas y los pagos iniciales de la tabla son rangos publicados por prestamistas y sitios especializados en 2026, no ofertas. Tu caso puede quedar por encima o por debajo.
¿Qué es un ITIN y en qué se diferencia del Seguro Social?
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de nueve dígitos que emite el IRS, el servicio de impuestos de EE. UU., para personas que deben declarar o pagar impuestos pero no pueden obtener un número de Seguro Social (SSN). Siempre empieza con el número 9. Tener un ITIN sirve para cumplir con tus obligaciones fiscales; no cambia tu estatus migratorio ni te da autorización para trabajar.
| ITIN | SSN (Seguro Social) | |
|---|---|---|
| Quién lo emite | IRS | Administración del Seguro Social |
| Para qué sirve | Declarar y pagar impuestos | Trabajar legalmente, impuestos, beneficios |
| Da autorización de trabajo | No | Depende de la elegibilidad del titular |
| Cambia el estatus migratorio | No | No |
| Puede vencer | Sí | No |
Una idea que conviene corregir: tener un ITIN no significa por sí solo que una persona esté en el país sin autorización. Hay titulares con visas, cónyuges o dependientes de ciudadanos y residentes, y otras situaciones en las que la persona no es elegible para un SSN. Aun así, como verás más abajo, algunos prestamistas y reguladores están prestando más atención a este punto.
Tu ITIN tiene que estar vigente
Un ITIN vence si no se usa en una declaración federal de impuestos durante tres años consecutivos seguidos; en ese caso, vence el 31 de diciembre posterior al tercer año sin uso. El IRS explica además que, si tu ITIN vencido solo aparece en declaraciones informativas (como un Formulario 1099 que reporta pagos que recibes), no necesitas renovarlo; pero sí debes hacerlo si va a incluirse en una declaración de impuestos.
Para renovarlo se usa el Formulario W-7, junto con los documentos de identidad originales o copias certificadas por la agencia que los emitió. El trámite no tiene costo si lo haces directamente con el IRS, y puede tardar semanas, por lo que conviene hacerlo con tiempo antes de pedir una hipoteca. Si consigues un SSN, no renueves el ITIN.
Antes de hablar con un prestamista, revisa tus cartas del IRS y tu declaración más reciente. Un ITIN vencido o con nombre distinto al de tus documentos financieros puede detener tu solicitud.
¿Cómo funcionan las hipotecas con ITIN y quién las ofrece?
Una hipoteca con ITIN es un préstamo para comprar vivienda en el que el prestamista te identifica y evalúa con tu ITIN y tus declaraciones de impuestos en lugar de un número de Seguro Social. No es un préstamo “sin verificación”: el prestamista sigue revisando tus ingresos, tus activos y tu capacidad de pago, igual que en cualquier otra hipoteca.
Por qué casi siempre son préstamos “non-QM” o de cartera
Los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, VA y USDA) exigen, en general, número de Seguro Social y comprobación de presencia legal, por lo que normalmente no están disponibles con ITIN. Fannie Mae acepta en sus reglas un SSN o un ITIN, pero además pide que el prestatario tenga estatus migratorio vigente y verificado, y cada prestamista decide cómo aplicar esas reglas. En la práctica, la mayoría de compradores con ITIN terminan en productos non-QM (fuera de las normas del préstamo calificado) o de cartera, es decir, préstamos que el propio prestamista conserva en sus libros.
Esa es la razón de que el pago inicial sea mayor y la tasa más alta: el prestamista asume más riesgo y hace una revisión manual de tu expediente.
Quién los ofrece
| Tipo de prestamista | Qué esperar |
|---|---|
| Bancos pequeños y cooperativas de crédito (credit unions) | Suelen conocer la comunidad local y evaluar caso por caso |
| Prestamistas non-QM y nacionales | Programas específicos para ITIN; la oferta varía por estado |
| Corredores hipotecarios (mortgage brokers) | Comparan varios prestamistas ITIN con una sola solicitud |
La disponibilidad cambia según el estado y el momento. Algunos prestamistas no publicitan abiertamente estos programas, así que conviene preguntar directamente a un oficial de préstamos que tenga licencia (NMLS) y experiencia real con ITIN.
Un mercado pequeño y con cambios en 2026
El mercado de hipotecas ITIN es pequeño: según estimaciones del Urban Institute citadas por la prensa del sector, se originaron unos 5.000 a 6.000 préstamos de este tipo en 2023, frente a unos 4,6 millones de hipotecas en total ese año.
En junio de 2026, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) publicó una declaración sobre capacidad de pago y estatus migratorio. En ella indica que, cuando el prestamista debe evaluar la capacidad de pago, puede considerar, y en algunos casos debe considerar, información migratoria que afecte los ingresos actuales o futuros del solicitante, y menciona el uso de un ITIN como un posible punto de atención que exige diligencia adicional. Después, los reguladores bancarios federales emitieron una guía similar sobre préstamos a personas sin autorización de trabajo.
Lo que debes saber como comprador:
- Esa guía no tiene fuerza de ley. Los abogados del sector subrayan que el ITIN no debe tratarse como un motivo automático de rechazo y que una negativa generalizada puede crear riesgos bajo las leyes de igualdad de crédito.
- Puede hacer que algunos prestamistas sean más cautelosos, sobre todo los bancos minoristas, y que te pidan más documentación o te hagan más preguntas sobre tu situación.
- Hasta las últimas informaciones consultadas, los prestamistas non-QM seguían operando y no se había anunciado un cierre masivo de programas ITIN, aunque la situación puede cambiar.
Si tienes dudas sobre cómo puede afectarte tu situación migratoria concreta, consulta con un abogado de inmigración o con un asesor de vivienda certificado por HUD antes de gastar dinero en una solicitud.
Requisitos para una hipoteca con ITIN
Cada prestamista fija sus propias reglas, pero estos son los requisitos que más se repiten en 2026.
1. Pago inicial (down payment)
Es la mayor barrera. Los rangos publicados por prestamistas y sitios especializados van del 10 % al 25 %, con el 15 % al 20 % como lo más habitual en una vivienda unifamiliar que será tu residencia principal. Los programas que verifican ingresos con estados de cuenta bancarios, las viviendas de varias unidades, las segundas casas y las propiedades de inversión suelen pedir más, a veces entre 20 % y 25 %.
Algunos anuncios hablan de pagos iniciales del 3,5 % con ITIN. Desconfía y pide el programa por escrito: esa cifra corresponde al esquema de préstamos FHA, que exige SSN, y no es lo habitual en un préstamo ITIN.
2. Crédito
Muchos prestamistas piden un puntaje de 620 o más, y con puntajes cercanos a 660 o superiores mejoran las condiciones. Si no tienes historial en los burós de crédito, algunos aceptan crédito alternativo: normalmente, entre 3 y 4 referencias con 12 meses de pagos puntuales (renta, servicios, teléfono, seguro). Esto reduce las opciones y suele exigir un pago inicial más alto.
3. Ingresos e historial laboral
Lo habitual es pedir dos años de historial laboral estable en el mismo sector y dos años de declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN. Si eres trabajador independiente o dueño de negocio, muchos programas ofrecen verificar ingresos con 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios, con un pago inicial y una tasa mayores.
4. Reservas y origen del dinero
Te pedirán demostrar el pago inicial, los costos de cierre y, a menudo, reservas de varios meses de pago. El dinero debe estar en tu cuenta con antelación: muchos prestamistas exigen que los fondos lleven al menos 60 días en la cuenta y rechazan depósitos grandes recientes que no puedan documentarse. Un envío de efectivo sin comprobante es una de las causas más frecuentes de rechazo.
5. Tipo de propiedad y uso
El programa principal es para vivienda principal: casa unifamiliar, condominio o casa adosada. Las segundas viviendas y las propiedades de inversión existen, pero con requisitos más estrictos.
6. Identificación
Pasaporte vigente o identificación oficial con foto, y la carta de asignación de tu ITIN. Algunos prestamistas aceptan la matrícula consular; otros no.
¿Cuánto cuesta? Tasas y un ejemplo de pago
Según prestamistas especializados, las tasas de hipotecas ITIN se movieron en 2026 entre aproximadamente 6,9 % y 8,5 %, de uno a tres puntos por encima de las hipotecas convencionales. Estas cifras son orientativas y cambian cada semana.
Ejemplo para una casa de 300.000 $ con un 20 % de pago inicial (60.000 $) y un préstamo de 240.000 $ a 30 años. Solo se calcula capital e intereses, sin impuestos, seguro ni cargos de la comunidad:
| Escenario | Tasa | Pago mensual (capital + intereses) |
|---|---|---|
| Préstamo convencional (comparación) | 6,5 % | 1.517 $ |
| Hipoteca ITIN, tasa más baja | 7,5 % | 1.678 $ |
| Hipoteca ITIN, tasa más alta | 8,5 % | 1.845 $ |
La diferencia entre el escenario convencional y la tasa ITIN más alta es de unos 328 $ al mes, casi 118.000 $ a lo largo de 30 años. Por eso conviene comparar varias ofertas y preguntar si hay penalizaciones por prepago o la opción de refinanciar a una tasa menor cuando mejore tu perfil.
A esto se suman los costos de cierre, que suelen ser un porcentaje del precio de la vivienda y que debes tener ahorrados aparte del pago inicial.
Documentos que te pedirán
Prepararlos antes de hablar con un prestamista acelera el proceso y te evita sorpresas. Esta lista cubre lo más habitual; tu prestamista puede añadir otros.
- Carta de asignación del ITIN (IRS) y confirmación de que está vigente
- Pasaporte vigente o identificación oficial con foto
- Declaraciones de impuestos federales de los últimos 2 años, presentadas con tu ITIN
- Comprobantes de ingresos: talones de pago, formularios W-2 o 1099, o estados de resultados si eres independiente
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 2 a 3 meses (hasta 12 o 24 si usas un programa con estados de cuenta)
- Verificación de empleo o licencia y registro de tu negocio, si eres independiente
- Prueba del origen del pago inicial: movimientos de la cuenta y, si es un regalo, carta de donación firmada por quien lo da
- Referencias de crédito alternativo: recibos de renta, luz, agua, teléfono, seguro del auto
- Contrato de alquiler y comprobante de pagos puntuales (muchos prestamistas lo piden como prueba de capacidad)
- Historial de domicilios de los últimos 2 años
Consejo práctico: guarda el pago inicial en una sola cuenta a tu nombre y evita mover grandes cantidades de efectivo en los meses previos. Los fondos con una trayectoria clara son más fáciles de aprobar que los depósitos sin respaldo.
Paso a paso: cómo comprar casa con ITIN
- Confirma tu ITIN y tus declaraciones. Verifica que el ITIN esté vigente, que el nombre coincida con tus documentos y que hayas presentado tus impuestos de los dos últimos años. Si hace falta, renueva con el Formulario W-7 antes de empezar.
- Revisa tu situación de crédito. Pide tus reportes gratuitos, corrige errores y empieza a construir historial si no tienes (tarjeta asegurada, préstamo para construir crédito o pagos reportados de renta y servicios).
- Define tu presupuesto real. Calcula cuánto puedes pagar al mes incluyendo impuestos de la propiedad, seguro de vivienda y mantenimiento, no solo capital e intereses. No gastes todo lo que te aprueben.
- Ahorra el pago inicial y los costos de cierre. Con un 15 % a 20 % de pago inicial más el cierre, una casa de 300.000 $ puede exigir entre 55.000 $ y 75.000 $ en efectivo. Mantén el dinero en tu cuenta al menos 60 días.
- Habla con un asesor de vivienda certificado por HUD. Es gratuito o de bajo costo y te ayuda a revisar tu plan antes de comprometerte.
- Compara al menos 3 prestamistas. Pregunta a un banco pequeño o cooperativa de crédito, a un prestamista non-QM y a un corredor hipotecario con licencia (NMLS) que trabaje con ITIN. Pide a cada uno el Loan Estimate (estimación del préstamo) por escrito y compara tasa, costos y condiciones.
- Consigue la preaprobación. Entrega tus documentos y obtén una carta que indique cuánto te prestarían. Es lo que te permite hacer ofertas con seriedad.
- Busca casa con un agente de confianza. Conviene un agente que haya cerrado ventas con compradores ITIN y que conozca los plazos de estos prestamistas.
- Haz la oferta y contrata la inspección. La inspección detecta problemas que pueden costarte miles de dólares después de comprar.
- Cierra la compra. El prestamista ordena el avalúo y termina de revisar tu expediente; recibirás el Closing Disclosure con las cifras finales al menos tres días hábiles antes del cierre. Revisa cada línea y firma ante el agente de cierre o la compañía de título.
El proceso suele tomar entre 30 y 60 días desde que tu oferta es aceptada, aunque en préstamos ITIN puede alargarse por la revisión manual.
Ventajas, riesgos y alternativas
Ventajas
- Permite comprar sin SSN, algo que los préstamos respaldados por el gobierno normalmente no permiten.
- Valora tus ingresos reales, incluso si eres independiente o trabajas por cuenta propia, con opciones de estados de cuenta bancarios.
- Construyes patrimonio en lugar de pagar alquiler, y puedes refinanciar más adelante si tu situación o las tasas mejoran.
- Tus pagos pueden ayudar a construir historial si el prestamista los reporta a los burós de crédito; pregúntalo antes de firmar.
Riesgos y desventajas
- Tasa y pago inicial más altos que en un préstamo convencional, lo que reduce tu capacidad de ahorro.
- Menos prestamistas y menos transparencia: las condiciones varían mucho y no siempre se publican.
- Posibles cargos adicionales: puntos, comisiones de originación o penalizaciones por pagar antes de tiempo en algunos programas.
- Incertidumbre regulatoria en 2026: la guía reciente de la CFPB y de los reguladores bancarios puede hacer que algunos prestamistas cambien sus requisitos o dejen de ofrecer estos programas.
- Riesgo de fraude: abundan los “préstamos con ITIN” falsos, intermediarios que cobran antes de prestar y notarios que se hacen pasar por asesores. Un prestamista legítimo tiene licencia y no te pide dinero por adelantado para “garantizar” una aprobación.
- Riesgo de pago: si tu ingreso depende de un permiso o situación que puede cambiar, valora con cuidado si podrás sostener un pago a 30 años.
Alternativas si no cumples los requisitos
| Alternativa | Cuándo tiene sentido |
|---|---|
| Co-prestatario con SSN (familiar o pareja) | Puede abrir el acceso a más programas; el co-prestatario comparte la deuda y el riesgo |
| Conseguir un SSN si eres elegible | Si cambia tu estatus y obtienes autorización de trabajo, puedes acceder a préstamos convencionales y gubernamentales con menos pago inicial y mejores tasas; consulta a un abogado de inmigración |
| Programas estatales y locales de ayuda para el pago inicial | Revisa los requisitos de cada programa: muchos exigen SSN o estatus específico, pero algunos aceptan otras situaciones |
| Esperar y fortalecer el perfil | Más historial de crédito, más ahorro y dos años de impuestos completos mejoran tu oferta |
| Alquilar con opción a compra | Solo con contrato revisado por un abogado; evita acuerdos informales |
Cuidado con las ofertas de “compra de casa sin verificación” o financiamiento directo del vendedor sin contrato escrito. Antes de entregar dinero, confirma el contrato con un abogado de bienes raíces o una compañía de título.
Errores comunes que hacen rechazar una solicitud
- Fondos del pago inicial sin historial. Depósitos grandes recientes, efectivo sin comprobante o dinero que acaba de entrar en tu cuenta levantan alertas. Mantén los fondos en la cuenta con antelación y guarda los comprobantes.
- ITIN vencido o con nombre distinto. Verifica que coincida con tu pasaporte, tus impuestos y tus cuentas bancarias.
- No haber declarado impuestos. Sin dos años de declaraciones presentadas con tu ITIN, muchos programas no te aceptan, o piden un pago inicial más alto.
- Ingresos que no se pueden documentar. Si cobras en efectivo, empieza a depositar y declarar tus ingresos al menos 12 a 24 meses antes de aplicar.
- Solicitar a varios prestamistas sin orden. Muchas consultas de crédito en un periodo largo pueden bajar tu puntaje. Haz las comparaciones dentro de una ventana corta, de unas dos semanas.
- Fijarse solo en la tasa. Compara también puntos, comisiones, penalizaciones por prepago y el tipo de tasa (fija o ajustable).
- Pagar por adelantado a un intermediario. Nunca entregues dinero para “asegurar” una aprobación antes de recibir un Loan Estimate de un prestamista con licencia.
- Comprar la casa más cara que te aprueban. Una tasa alta deja poco margen para imprevistos; deja espacio en tu presupuesto para reparaciones y para un fondo de emergencia.
- Cambiar de empleo o hacer compras grandes antes del cierre. Un auto financiado o una tarjeta nueva durante el proceso pueden alterar tu relación deuda-ingreso y hacer que te retiren la aprobación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa en EE. UU. solo con ITIN?
Sí, es legal comprar y tener una vivienda con ITIN. Lo que cambia es el tipo de préstamo: la mayoría de los programas con ITIN son non-QM o de cartera, con más pago inicial y tasa más alta. Cada prestamista decide sus requisitos.
¿Cuánto pago inicial necesito con ITIN?
Lo habitual es entre el 10 % y el 25 %; la mayoría de los programas piden alrededor del 15 % al 20 % en una vivienda principal. Los programas con estados de cuenta bancarios o para viviendas de inversión piden más.
¿Puedo usar dinero regalado para el pago inicial?
Depende del prestamista. Muchos lo permiten con una carta de donación firmada y con comprobantes del origen del dinero; otros exigen que una parte venga de tus propios ahorros. Pregúntalo antes de solicitar.
¿Necesito historial de crédito?
Muchos prestamistas piden un puntaje de 620 o más, pero algunos aceptan crédito alternativo con referencias de pagos de renta, servicios y otros. Sin puntaje suele exigirse un pago inicial más alto y hay menos opciones.
¿Se puede obtener una hipoteca FHA, VA o USDA con ITIN?
Normalmente no. Esos programas exigen, en general, número de Seguro Social y comprobación de presencia legal. Si tienes SSN y estatus elegible, esas opciones pueden costarte mucho menos; consulta con un prestamista.
¿Se puede comprar casa con ITIN si no tengo estatus migratorio legal?
Las reglas dependen de cada prestamista y de su política, y el contexto regulatorio cambió en 2026. Consulta a un abogado de inmigración y a un asesor de vivienda antes de aplicar, y desconfía de quien te garantice una aprobación sin revisar tu caso.
¿Las nuevas guías de 2026 impiden obtener hipoteca con ITIN?
No. La declaración de la CFPB de junio de 2026 y la guía de los reguladores bancarios no tienen fuerza de ley ni prohíben estos préstamos, pero hacen que algunos prestamistas sean más cautelosos. Hasta las últimas informaciones consultadas, los programas non-QM seguían activos. Confirma la disponibilidad actual con un prestamista con licencia.
¿Cuánto tiempo necesito haber declarado impuestos con ITIN?
Lo habitual son dos años de declaraciones presentadas con tu ITIN. Algunos prestamistas aceptan un año en expedientes muy sólidos, y otros piden más.
¿Puedo refinanciar después y conseguir una tasa mejor?
Sí, es posible. Si tu crédito mejora, tu valor patrimonial crece o las tasas bajan, puedes refinanciar. Si más adelante consigues un SSN y cumples los requisitos, podrías acceder a programas convencionales. Pregunta si el préstamo tiene penalización por prepago.
¿Qué pasa si mi ITIN vence antes de que cierre?
Puede retrasar o frenar el préstamo, porque el prestamista necesita un ITIN vigente. Renueva con el Formulario W-7 en cuanto veas una notificación del IRS o notes que no lo has usado en tres años de declaraciones.
Conclusión: ¿vale la pena una hipoteca con ITIN?
Puede valer la pena si tienes ingresos estables, dos años de impuestos presentados con tu ITIN y el ahorro para un pago inicial de al menos el 15 % al 20 %. A cambio, aceptas una tasa más alta, menos opciones de prestamista y más incertidumbre regulatoria que un comprador con SSN. La mejor preparación es corregir tu ITIN y tu crédito, ahorrar con documentos claros, comparar al menos tres prestamistas con licencia y hablar con un asesor de vivienda antes de comprometerte.
Tu próximo paso: revisa hoy si tu ITIN está vigente y reúne tus dos últimas declaraciones de impuestos. Es lo primero que te pedirá cualquier prestamista.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni migratorio. Los requisitos, tasas y programas cambian con frecuencia y dependen de cada prestamista, estado y situación personal. Consulta con un oficial de préstamos con licencia NMLS, un asesor de vivienda certificado por HUD y, si tu caso lo requiere, un abogado de inmigración.